专题 | 疫情开启20城高价地入市窗口, 如何影响2020年供应结构?
导 语
我们预估将有近7成城市的多数地块将以高档住宅入市，如广州、杭州等；仅少数能够选择中档住宅入市。◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康
当前，疫情防控逐步由单纯控制国内蔓延向防止境外输入与国内防控并举转换，复工复产形势严峻，为对冲国内经济下行压力，保企业、稳就业，各地纷纷出台企业纾困政策，房地产行业概莫能外。主要集中在土地出让金分期和延缓缴纳、税费减免、贷款债务延期、预售条件放宽、限价限签等措施松绑，但新建商品住宅的新增供应面积复苏仍非常缓慢，3月以来全国周度供应均值仅为300余万平方米，较去年同期降幅达7成。
随着现场销售逐步恢复、购房需求稳步释放，保证供应、促进供应、稳定市场预期成为当务之急，而放松“限价”将成为大概率事件。考虑到2016-2017年核心一、二线城市成交大量高价地块，因限价“面粉贵于面包”，入市进程放缓，此番契机亦可顺利“脱困”，究竟这些高价地块入市会对新房市场的供应结构产生怎样的影响？
01
促供应、稳预期
放开“限价”后高价地迎来入市契机
……部分略……
当前新冠疫情虽然国内已过“至暗时刻”，但其全球化大流行使得国内仍存较大反复可能，疫情对房地产业压力不降反增，疫情对全国房地产市场尤其是新房供应造成严重影响。疫情与市场自身下行的双重压力下，各地方存在进一步放松市场管控甚至刺激的内在冲动和可能性，尤其是放松“限价”，促进2016年后成交的高价地积极新开工、上市销售，一方面保证企业现金流，统一还能提高地方固定资产投资额。我们认为，前期积压的“高价地”有望迎来入市契机。
第一节 境内外疫情防控双高压，地产项目复工压力巨大（略）
第二节新房“断供”后恢复缓慢，亟需弥合供求“剪刀差”
在新房市场上，疫情爆发后工地停工、销售暂停，多地已持续较长期“断供”。从全国重点城市周度供应面积的走势来看，自第4周疫情爆发后全国房地产便进入“停摆期”。在各地防疫管控下在售项目的线下开盘加推全部停滞，多个城市进入了长达6周的断供期。
假定2020年应有供应面积体量与2019年相同，从两年全国周度新增供应的“剪刀差”走势来看，目前受疫情影响而暂停推入市场的缺失供应超过2000万平方米。
因此我们认为，在新房长期断供后的空虚时点，全国市场急需较宽松的政策从供给端给予引领，从而更好更快地弥补疫情导致的供应“剪刀差”。
第三节 促供应、稳预期叠加楼市低迷，放松限价有必要和空间
正如上文所说，考虑到当前新房市场对弥补供应“剪刀差”缺口余力不足，以及未来全球疫情可能带来的不利性，因此地方政府在保持“房住不炒”方针不变的前提下对新房供给端采取更宽松政策存在较大预期，而“适度放宽限价”则是地方政策工具箱中最重要的一环。
事实上，因限价政策全国推行，高价地整体面临入市难的“困境”。据不完全统计，截至2020年初目前共有32个城市出台了针对新建商品房入市预售价的管控，覆盖了全国多数省份。以天津为例，在限制新房入市价格不高于片区指导价定价，且二次加推申报价格上下浮动不得超过5pts。在此限价条例下，多地2016年后成交的高价地均无法申报到合适的预售价格，因而面临入市难的现状。
虽然，2019年限价政策执行层面就有松动的迹象，核心一、二线城市明显加快预售证审批，新增供应量明显回升，预售价格也适度向上调整。典型如南京，多区域、板块新开盘项目售价皆突破所在片区限价上限。疫情期间厦门、福州、无锡、佛山等多城相继放宽预售条件，全力支持企业促销售、抓回款，涉及顺延项目预售期限，调整预售审批标准，调整预售监管资金等。但我们认为，整体的政策扶持力度依然较弱，未来若疫情得不到有效控制，促开工、稳投资、保增长，促供应、稳预期的基本框架下，放松限价有极大的必要性和实施空间。
02
78%高价地块已经开工
预计2020年可如期入市
……部分略……
在考量2016-2017年高价地入市对2020年潜在供应规模和供应产品档次结构的影响之前，我们必须先分析高价地块的开工情况，以此来判断这些地块在2020年能否入市供应的现实可能性。从CRIC监测的20城2016-2017年共成交了670宗地块，78%已全面开工，其余8%部分开工、14%地块还尚未开工。就城市层面来说，多数城市的开工率均可达到80%，昆明、徐州、成都的开工进度则相对缓慢，开工率在60%左右。
第一节 78%高价地全部开工，少数大体量、高单价地块未开工（略）
第二节 8成城市开工率80%以上，昆明、成都等开工缓慢
聚焦到单个城市，不同城市2016-2017年高价地的开工进度存在显著差异：
首先，从2016-2017年成交的高价地块目前的开工状态来看，多数城市的开工率均可达到80%以上，合肥、无锡、深圳的高价地均已开工，整体的工程进度在20城中位于前列，2020年若限价放松，这些地块转化为有效供应问题不大；昆明、徐州、成都的开工进度则相对缓慢，开工率在60%左右，不过考量到昆明、徐州2016-2017年高价地整体成交量并不是很大，因而对其2020年整体供应量的影响也相对有限。
其次，为了更为客观的衡量2016-2017年高价地整体的开工进度，我们加入了2018-2019年的数据进行参照对比，得到的结论与上文类似，全部开工和部分开工地块中以2016-2017年地块居多，2018-2019年成交的高价地块则多数处于未开工阶段，值得关注的是，成都、济南、南京2016-2017年高价地未开工量相对较大，数量均在10宗以上，开发体量则在100万平方米以上，不过考量到这些地块在近4年未开工的高价地块整体占比仅为20%-30%，若2020年资金充裕加紧工期，对其整体供应结构影响并不会很大。
03
预计20城潜在供应约8500万方
近7成为高档产品
为了更好的测度2016-2017年这些高价地块入市对于新房市场供应结构的影响，我们选取了20个核心一二线城市1，以地价房价比（地块成交楼面价/2019年地块所在城市的商品住宅成交均价）>=0.6作为高价地的筛选标准，之所以选取2019年房价，主要是考量到房地产开发周期较长，加之近些年来核心城市房价上升显著，的确存在2016—2017年的高价地项目目前已处于正常价格范围之内，因而我们主要还是要聚焦以2019年房价测度仍属于地价较高的地块情况。
本章我们着力解决两大问题：一是若20城限价完全“松绑”，即供应不受行政调控的理想状态，2016-2017年成交的高价地块入市会为2020年带来多少的供应量？二是以地价房价比合理预估产品档次，不同城市不同档次产品的大体分布结构是怎样的？
第一节 20城将新增供应8416万方，武汉、天津、南京居前三
基于上文，新冠疫情“黑天鹅”事件虽然短期内导致了新房供求呈现“断崖式”下跌，但是各地为对冲经济下行压力也提出了各种为房企纾困的政策，主要集中在土地出让金分期、预售条件放宽、税费减免、购房补贴、契税减免、人才新政等方面。我们认为，“限价”政策的放松会为2016-2017年成交的高价地入市带来的新的机会，为了计算方便，我们假定2016-2017年成交的高价地块会在2020年全部入市。
一、20城今年预计入市670宗高价地块，潜在供应量高达8416万方
2016-2017年是高价地成交的高峰期，地王频出，从20城历年来成交的高价地总量我们也不难看出端倪。据CRIC监测，20个核心一二线城市2016-2017年成交地块幅数分别达到了284宗和386宗，在全年总成交占比均超16%；成交地块总建面分别为3808万平方米和4608万平方米，在全年总成交占比为18.02%和17.32%，显著高于2018年和2019年。由此可见，房企在2016年和2017年资金相对充裕，对于高价地块的青睐程度也相对较高；随着2017年末全国楼市调控加码，房企投资态度也日趋谨慎，拿地总量虽有上升，但是高价地块占比却显著下滑。
若将2016-2019年成交的所有高价地块作为整体考量，2016-2017年共成交数量占比为48%，总建面占比为52%，对2020年整体供应量来说，还是占有举足轻重的比重的。我们预期，若限价全面放开，2016-2017年成交的670宗高价地块将迎来一波入市高峰期，2020年供应量有望提升8416万平方米。
备注：[1] 20个核心一二线城市：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、合肥、苏州、天津、厦门、福州、无锡、武汉、成都、济南、昆明、郑州、南宁、青岛、徐州
二、高价地入市对合肥、济南、南京等城影响显著，单城均超500万方
因不同城市2016-2017年高价地的成交量略有不同，因而对其2020年新房供应量的影响程度还是存在显著差异：
首先，从成交量层面来看，杭州、天津、苏州、济南、南京、成都2020年的潜在供应量都会比较大，这些城市2016-2017年土地市场成交的高价地块均突破50宗且成交总建面均超500万平方米，若这些地块能在2020年顺利入市，对于新房供应的促进作用可想而知。此外，还应关注的是武汉和合肥两个城市，虽然地块成交宗数不多，但考量到单个地块的建筑面积较大，因而2020年的潜在供应量依旧突破了500万平方米，武汉居20城之首，达到了994万平方米。
其次，我们测算了2016-2017年成交的高价地块在2016-2019年成交的所有高价地块中的占比，可以看出合肥、厦门、郑州、济南、南京等城的高价地成交总建面占比均超60%，可以说这些城市近年来成交的高价地块基本集中在2016-2017年，可以预期，这些高价地若能顺利入市，对于2020年整体供应结构的影响还是比较大的。
综上，我们可以重点关注2016-2017年高价地成交量偏大且占比较高的城市，诸如合肥、济南、南京，这些城市的“限价”政策一旦松动，房企也会加快工程进度，积极推进这些地块的入市，由此也会带动2020年新房供应量的攀升。
第二节 2016-2017年地价偏高致7成城市主力供应高档产品
对于2016-2017年高价地预计所供应产品档次结构的判断上，在横向对比历年20个核心城市高价地地价变化趋势的基础上，纵向对比不同城市间2016-2017年高价地地价相对于2019年城市新房均价的高低，并以地价房价比测算未来入市产品是中档（0.6-0.8）、高档（0.8-1）、豪宅（1以上）。
一、2016-2017年地价远高于2018-2019年，地价房价比最高可达0.98
横向对比历年高价地，2016-2017年地价处于历史高点。根据上述20个核心城市2016-2019年所成交的高价地的地价房价比的统计数值来看，无论是1/4分位、中值、均值、3/4分位2016年、2017年均高于2018年和2019年。
最明显的，2016-2017年多数高价地的平均水平远高于2018-2019年。从高价地地价房价比的中值与均值可以看到，2016年高价地地价的中值与均值最高，分别相当于2019年房价的0.85倍和0.98倍。随后数年高价地地价的平均水平逐年下降，至2019年高价地地价的中值已降至2016年的1/4分位水平。
二、半数核心城市高价地地价中枢逐年下移，2016年成地价高点
纵向对比各个核心城市，2016年-2019年半数以上城市高价地平均地价持平微降，仅北京、成都、徐州、郑州等少数城市地价小增。
半数核心城市广深、武汉、杭州、南京、苏州等高价地均价下降，2016年成地价高点。深圳、广州、杭州、南京、武汉、苏州、合肥、青岛、天津等9城从高价地地价年度变化趋势来看2016年均为最高点，其中天津、广州高价地地价中枢下移最大，2019年平均地价较2016年分别下降24%和39%。
这一部分城市2016年呈地价高点主要由新房火热与供地稀缺两方面原因所致。以广州为例，在新房成交上，2016年尤其是下半年，广州房地产市场销售火爆，全年成交量价齐创新高，房价快速攀升与宽松的市场政策刺激给予了房企足够的溢价拿地信心；在土地供应上，由于供地稀缺而房企拿地热情高涨，致使地王、高价地遍地开花，如白云区成交的纯宅地块“白于新城AB2804012地块”成交地价高至45470元/平方米，不仅超过2016年同区域二手房售价，而且仍然高于2019年同区域一手房均价。正是在这两种因素推动下半数以上核心城市于2016年到达高价地地价最高点，随着后续几年高价地地价中枢下移，2016年在这一部分城市竞得高价地的房企被迫“站岗”，推地入市热情一般。
少数核心城市高价地地价持稳微降，以福州为代表主要受竞地政策所控。事实上福州、济南、无锡、昆明等城市地市受市场的自然推动在2017年也出现了地王与高价地的浪潮，但以福州为例在2018年一改往前价高者得的竞地方式为“限房价、控地价、公开摇号”，一举打消了高价地赖以产生的地价、房价上涨预期，加上后续出台的“用地预申请”制度使得地市降温明显。在政策的管控下，市场的推动与其形成对冲，从而使得福州、济南、无锡、昆明等城近4年高价地地价大体持平。
其余部分核心城市高价地地价则有不同幅度的上扬，以成都、徐州最为显著。以徐州为例2019年高价地平均地价较2016年上升达16%。这主要由于近年城市所成交的高价地愈发集中于置业热门的核心区域，且多为新进房企囊获。一方面核心区域挂牌地块普遍起始价相对偏高，另一方面新进房企急于“拿地王、立标杆”的心理也使得所成交的高价地溢价率逐年偏高。因此这一部分城市所成交的高价地地价在高起始价、高溢价的双重作用下，被不断新进的房企逐年抬高。
三、近7成城市高价地将以高档产品入市，仅济南等少数城市以中档为主
以城市高价地成交地价相比于新房在售房价的高低程度作为参照，对于20个核心城市中2016-2017年所成交的高价地，我们预估将有近7成城市的多数地块将以高档住宅入市，如广州、杭州等；仅少数能够选择中档住宅入市。
一线城市及苏锡杭等新一线城市2016-2017年成交的高价地均将以高档住宅入市，其平均地价均在2019年城市新房均价的0.8倍以上，其中深圳、苏州、南京、杭州2016-2017年高价地的地价房价比更是接近1，高档甚至近豪宅的产品打造将是房企的唯一入市方案。
具体以杭州为例：杭州于2016-2017年地价高企，新房市场大量外来户籍购房带动的购房需求与新一线城市经济高增速使得房企对土地未来升值信心满满。众多高溢价项目纷纷采取“高+低”配置以提升整体溢价，主流板块地价全面上涨，多个板块冲破既有天花板，高价地飙高。而然时至2018-2019年，此前的高地价预期仍未在新房实际中体现。受到“房住不炒”方针及地方限价、限酒令、建筑新规等政策性影响，杭州新房均价4年仅年复增长13%远不及预期。导致杭州于2016-2017年所成交的高价地相较于2019年房价的地价房价比高达0.91。实际上，2018年末杭州已有一部分地王集中入市，但普遍面临限价导致亏损情况，多存在装修“减配”现象。相延续的，我们预计在房企成本控制与利润回报的双重诉求下，以一线及新一线为主的多数城市的高价地将以高档住宅入市，并将遵循“高总价”逻辑与“高标减配”策略。
而济南、厦门、青岛、徐州、南宁等少数城市则有更大的产品档次跨度，部分高价地预计将选择中档住宅入市。其中需要指明的是，厦门2016-2017年高价地的平均拿地成本已达2.89万元/平方米，实际已较为高。但近年厦门房价涨幅更甚，同时由于岛内供地稀缺2018-2019年高价地的拿地成本更加高昂。因此厦门2016-2017年所呈交的高价地从历史水平来看仍有较足利润空间。当然考虑到区域板块的具体情况，我们预计厦门这一部分高价地入市的产品结构将出现差异化。具体而言，岛内所成交的高价地由于岛内房价较高且新盘供应较少下土地存在更多利润空间，因而预计2016-2017年厦门岛内成交的高价地将以高档甚至豪宅产品入市；而岛外成交的高价地则相反将选择以更贴近市场的中档住宅入市。
其余济南、青岛、徐州、南宁等城则是由于2016-2017年城市地市估值较低，土地成交价格较低故而存在较大利润空间。总体而言，厦门、济南、徐州等5城2016-2017年成交的高价地相比2019年房价而言具有较大利润空间，房企将根据具体板块属性决定入市产品档次，中档、高档等均在范围之内。
最后需要特别说明的是天津、郑州2城，二城2016-2017年成交的高价地地价已高于2019年新房均价，豪宅产品是其入市的唯一选择。2016-2017年二城所成交的高价地均位于城市热点，如郑州均处于郑东新区北龙湖板块、天津多处于武清区、西青区等毗邻北京地带。房企基于2城2016-2017年市场火热、房价高增的事实，也乐于在城市热点重点“押宝”，因而出现地价高于房价的现象。另外以郑州为例，2016-2017年成交高价地所在的郑东新区北龙湖板块已成为整个城市的豪宅板块，因此这一区域高价地未来以豪宅入市也是顺理成章。
04
总结：限价放松加速约6000万方高价产品入市
汉津宁杭等竞争激烈
……部分略……
基于上文分析，新冠疫情“黑天鹅”事件虽然在短期内对楼市供求造成了巨大冲击，不过随之而来调控政策的局部放松也为前期高价地“脱困”带来了新的契机，而具体的机会点和对2020年供应结构的影响，我们大体可以得出如下结论：
第一节 仅14%高价地未开工，放松限价或将加速年内悉数入市（略）
第二节 武汉近千万方、津宁杭等均超800万方，市场竞争激烈（略）
第三节 郑津深苏等15城高端豪宅集中，济厦等中档为主（略）
排版丨Jenny
专 题
目录
《疫情开启20城高价地入市窗口, 如何影响2020年供应结构?》
第一章 促供应、稳预期，放开“限价”后高价地迎来入市契机
第一节 境内外疫情防控双高压，地产项目复工压力巨大
第二节 新房“断供”后恢复缓慢，亟需弥合供求“剪刀差”
第三节 促供应、稳预期叠加楼市低迷，放松限价有必要和空间
第二章 78%高价地块已经开工，预计2020年可如期入市
第一节 78%高价地全部开工，少数大体量、高单价地块未开工
第二节 8成城市开工率80%以上，昆明、成都等开工缓慢
第三章 预计20城潜在供应约8500万方,近7成为高档产品
第一节 20城将新增供应8416万方，武汉、天津、南京居前三
一、20城今年预计入市670宗高价地块，潜在供应量高达8416万方
二、高价地入市对合肥、济南、南京等城影响显著，单城均超500万方
第二节 2016-2017年地价偏高致7成城市主力供应高档产品
一、2016-2017年地价远高于2018-2019年，地价房价比最高可达0.98
二、半数核心城市高价地地价中枢逐年下移，2016年成地价高点
三、近7成城市高价地将以高档产品入市，仅济南等少数城市以中档为主
第四章 总结：限价放松加速约6000万方高价产品入市,汉津宁杭等竞争激烈
第一节 仅14%高价地未开工，放松限价或将加速年内悉数入市
第二节 武汉近千万方、津宁杭等均超800万方，市场竞争激烈
第三节 郑津深苏等15城高端豪宅集中，济厦等中档为主
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